変動金利の住宅ローンでよく聞く「5年ルール」。
「金利が上がっても5年間は住宅ローンの返済額が上がらない」と説明されることがありますが、返済負担そのものが増えない制度ではありません。
毎月の返済額が変わらなくても、金利が上昇すれば返済額の中で利息が占める割合が増え、元金が減りにくくなる可能性があります。
この記事では、住宅ローンの5年ルールと125％ルールの仕組みを、具体例を使って分かりやすく解説します。
- 5年ルールは「金利」ではなく「毎月の返済額」の急変を抑える仕組み
- 金利が上がると、返済額が同じでも利息の割合が増える可能性がある
- 125％ルールでは、返済額見直し時の増額に上限が設けられる
- すべての住宅ローンに5年ルール・125％ルールがあるわけではない
- 自分の住宅ローンに適用されるかは契約内容の確認が必要
住宅ローンの「5年ルール」とは？
5年ルールとは、主に変動金利・元利均等返済の住宅ローンで、金利が変動しても毎月の返済額を一定期間変更しない仕組みです。
例えば、金利上昇によって適用金利が変更されても、5年ルールが適用される住宅ローンでは、すぐに毎月の返済額が増えるわけではありません。
そのため、急に住宅ローンの返済額が大きく増えることを抑えられます。
ただし、ここで注意したいのが、「返済額が変わらない＝金利上昇の影響を受けない」ではないという点です。
金利が上がると返済額の「中身」が変わる
元利均等返済では、毎月の返済額は「元金＋利息」で構成されています。
5年ルールによって毎月の返済額が変わらない期間でも、適用金利が上昇すると、その返済額の中で利息に充てられる金額が増え、元金に充てられる金額が減ることがあります。
| 金利上昇前 | 金利上昇後のイメージ |
|---|---|
| 返済額10万円 | 返済額10万円 |
| 元金7万円 | 元金5万円 |
| 利息3万円 | 利息5万円 |
※上記は仕組みを説明するための単純化した例で、実際の元金・利息の内訳を示すものではありません。
毎月10万円を支払っている点は同じでも、金利上昇後は元金の返済ペースが遅くなる可能性があるわけです。
「5年間は金利が上がらない」という意味ではない
5年ルールで特に誤解しやすいのがこの点です。
5年間固定されるのは金利ではなく、毎月の返済額です。
変動金利型住宅ローンでは、契約している金融機関のルールに従って適用金利が見直されます。
金利が変更されれば、毎月の返済額が同じでも元金と利息の内訳が変わる可能性があります。
住宅ローンの「125％ルール」とは？
5年ルールとセットで知っておきたいのが「125％ルール」です。
これは返済額の見直し時に金利が大きく上昇していた場合でも、新しい返済額をそれまでの返済額の125％以内に抑える仕組みです。
例えば、これまでの毎月返済額が10万円だった場合、125％は次のようになります。
10万円 × 125％ ＝ 12万5,000円
125％ルールが適用される場合、見直し後の返済額は原則として12万5,000円を超えない仕組みになります。
| 見直し前の返済額 | 125％の金額 |
|---|---|
| 8万円 | 10万円 |
| 10万円 | 12万5,000円 |
| 12万円 | 15万円 |
| 15万円 | 18万7,500円 |
125％ルールがあれば安心とは限らない
125％ルールは、毎月の返済額が急激に増えることを抑える仕組みです。
しかし、金利上昇によって本来必要となる返済額そのものを減らしてくれる制度ではありません。
金利が大きく上昇した場合、返済額のうち利息が占める割合が増え、元金の減少が遅くなる可能性があります。
さらに金利が大きく上昇し、毎月の返済額よりも利息部分が大きくなった場合、金融機関や契約内容によっては未払利息が発生する場合があります。
未払利息とは？
未払利息とは、毎月の返済額だけではその月に発生した利息を支払いきれなくなった場合に、支払い切れなかった利息が残る状態です。
例えば毎月の返済額が10万円のままでも、急激な金利上昇によって利息相当額が10万円を超えるような状況になると、返済額だけでは利息をすべて支払えないケースが考えられます。
実際の取り扱いは金融機関や住宅ローンの商品によって異なるため、契約書や金融機関の案内を確認する必要があります。
すべての変動金利に5年ルールがあるわけではない
ここは非常に重要です。
5年ルール・125％ルールは、すべての変動金利型住宅ローンに共通する制度ではありません。
金融機関や住宅ローン商品、返済方法によって取り扱いが異なります。
例えば三菱UFJ銀行では、変動金利かつ元利均等返済の場合に5年ルール・125％ルールがありますが、元金均等返済の場合には適用されないと案内しています。
そのため、「変動金利だから5年ルールがある」と思い込まず、自分が契約している住宅ローンの商品説明書や契約内容を確認することが大切です。
元利均等返済と元金均等返済の違い
住宅ローンの返済方法には、大きく「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。
| 元利均等返済 | 元金均等返済 | |
|---|---|---|
| 特徴 | 元金＋利息の返済額を一定にする方式 | 毎月返済する元金を一定にする方式 |
| 当初の返済額 | 比較的抑えやすい | 比較的大きくなりやすい |
| 元金の減り方 | 当初は比較的遅い | 比較的早い |
| 5年・125％ルール | 採用している金融機関・商品がある | 適用されない商品がある |
どちらが適しているかは、借入額や収入、返済期間、金利、将来の家計状況などによって変わります。
金利が上がったときに確認したい3つのこと
1．現在の適用金利
まず確認したいのが、自分の住宅ローンに現在適用されている金利です。
「ニュースで住宅ローン金利が上がった」という情報だけで判断せず、自分の契約にいつから新しい金利が適用されるのかを確認しましょう。
2．元金残高
毎月の返済額だけでなく、住宅ローンの元金残高がどのくらい減っているかも重要です。
5年ルールによって返済額が変わっていなくても、金利上昇によって元金の減少ペースが変化している可能性があります。
3．5年ルール・125％ルールの有無
自分の住宅ローンに5年ルールと125％ルールが適用されるか確認します。
分からない場合は、契約している金融機関の商品説明書や返済予定表を確認するか、金融機関へ問い合わせるのが確実です。
金利上昇時に「返済額が変わっていない」だけで安心しない
変動金利型住宅ローンで注意したいのは、金利が上昇しても5年ルールによって毎月の返済額がすぐには変わらないケースがあることです。
見た目の返済額に変化がなくても、元金と利息の内訳が変化している可能性があります。
住宅ローンの明細を見るときは、毎月の支払額だけではなく、適用金利・元金残高・利息額も確認しておくと状況を把握しやすくなります。
よくある質問
5年ルールがあれば5年間金利は上がりませんか？
いいえ。5年ルールは金利を5年間固定する制度ではありません。金利が変更されても、一定期間は毎月の返済額を変更しない仕組みです。その間も元金と利息の内訳は変わる可能性があります。
125％ルールなら返済額は25％までしか上がりませんか？
125％ルールが適用される住宅ローンでは、返済額の見直し時に新しい返済額が従来の125％を超えないようにする仕組みがあります。ただし、金利上昇による利息負担そのものがなくなるわけではありません。
変動金利なら全員に5年ルールがありますか？
いいえ。金融機関や住宅ローン商品、返済方法によって異なります。契約内容を確認してください。
元金均等返済にも5年ルールはありますか？
商品によって確認が必要ですが、例えば三菱UFJ銀行では元金均等返済に5年ルール・125％ルールはありません。
まとめ
住宅ローンの5年ルールは、金利が変動しても毎月の返済額が急に変わらないようにする仕組みです。
また125％ルールは、返済額を見直す際の増額幅を抑える仕組みです。
ただし、どちらも金利上昇による利息負担そのものをなくす制度ではありません。
金利が上昇すると、毎月の返済額が変わっていなくても利息の割合が増え、元金の減少ペースが遅くなる可能性があります。
さらに、5年ルール・125％ルールの取り扱いは金融機関や住宅ローン商品によって異なります。
金利上昇時は「毎月いくら払っているか」だけを見るのではなく、現在の適用金利、元金残高、返済額の内訳、契約している住宅ローンのルールまで確認しておきましょう。
※本記事は住宅ローンの一般的な仕組みを解説するもので、特定の住宅ローン商品や金利タイプを推奨するものではありません。実際の条件は契約している金融機関・商品によって異なります。
参考：全国銀行協会「現在借りている変動金利がアップしないか、不安です」／三菱UFJ銀行「住宅ローンの5年ルール・125％ルールについて知りたい」
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